Журнал «Стройка. Саратовский выпуск»

Открываем кредит доверия

24.04.2015

Когда сложно взять ипотечный кредит, для многих аренда становится единственным вариантом решить квартирный вопрос. Что касается владельцев сдаваемого жилья, им необязательно взваливать все на себя – можно поручить эту работу доверительному управляющему.

«Маленькое, но ответственное поручение»

Казалось бы, нет ничего сложного в том, чтобы сдать квартиру. Однако с развитием рынка недвижимости растет и комплекс предлагаемых услуг. Передача жилья в доверительное управление – признак цивилизованного отношения к собственности.

Согласно Гражданскому кодексу РФ, в роли доверительного управляющего может выступать индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, действующие от имени собственника в его интересах на основании договора доверительного управления имущества. Такой договор можно заключить и с человеком, который не является предпринимателем, но выступает от собственного имени в интересах других лиц.

Стоит подчеркнуть, что доверительный управляющий не становится собственником переданного ему имущества, и имеет на него обязательственное, а не вещное право. В круг обязанностей доверительного управляющего входит поиск квартирантов, заключение с ними договора ренты, сбор арендной платы и передача денег собственнику, оплата коммунальных услуг, контроль за состоянием сданного имущества, при необходимости – ремонт жилья, устранение неисправностей инженерных коммуникаций в квартире и т. п. Вознаграждение за работу управляющего – процент от арендной ставки квартиры (хотя он может осуществлять свои обязанности и на безвозмездной основе, все это прописывается в договоре).

Ищем профессионалов

Впрочем, в нашей стране доверительное управление пока не слишком популярно. Во-первых, подавляющее большинство собственников не желают делиться процентом с арендного дохода, даже если их берутся избавить от хлопот. Во-вторых, взять доверительного управляющего – значит выйти из тени, а привычка платить налоги с ренты еще не у всех наймодателей вошла в обиход. В-третьих, владельцы иногда просто боятся передавать свое жилье в чужие руки, что и понятно – ловкачей на российском рынке недвижимости масса.

Между тем грамотно составленный договор снимает многие опасения собственников. Так, гарантией того, что квартира не будет простаивать из-за отсутствия нанимателей, становится пункт, где прописывается срок, в течение которого жилье должно быть сдано. Если этот срок превышается, доверительному управляющему придется платить неустойку, так что определенная риелторская активность – в его же интересах. В целом, в договоре необходимо как можно тщательнее прописывать пункты по обязательствам обеих сторон.

Профессиональный управляющий также может заниматься вопросами страхования квартиры, что для сдаваемого жилья очень актуально, а для владельца – нелишняя гарантия сохранности своего имущества.

Доверительное управление особенно выгодно в том случае, когда человек купил квартиру в инвестиционных целях в одном городе, а сам проживает в другом. Это совсем не редкость: в сегодняшних условиях экономической и финансовой нестабильности, когда рубль падает, а список неблагонадежных банков все расширяется, граждане стараются вкладывать в недвижимость, чтобы не только сохранить средства, но и приумножить. Часто люди становятся таким образом владельцами не одной, а нескольких квартир, и это усложняет дело. Человеку, у которого есть еще своя работа, просто нет времени заниматься хозяйственными вопросами.

Инвестиции под управлением

Учитывая сегодняшний тренд, девелоперы предлагают частным инвесторам приобретать квартиры для последующей сдачи в пределах одного здания или жилого комплекса. Во-первых, это облегчит контроль и всю работу в целом. Во-вторых, в новых жилкомплексах услуги доверительного управления выполняет сама УК – для реализации этой идеи застройщики Москвы и Санкт-Петербурга разрабатывают целые программы доходности для инвесторов. Как правило, в этих программах фигурируют апартаменты – формат меблированных квартир со всеми удобствами и с сервисным обслуживанием, как в гостинице. Хозяин апартаментов в арендном фонде может даже никогда не интересоваться, что происходит с его «квадратами», кто и за какую месячную плату там проживает, но он будет получать свой годовой доход, например, в размере 5% от стоимости апартаментов.

За рубежом передача недвижимости в доверительное управление – совершенно обычная процедура, и для россиян, вкладывающих средства в иностранное жилье, лучшей альтернативы нет. Используя квартиру у моря где-нибудь в Болгарии или в Таиланде только месяц в году для собственного отдыха, владелец может не беспокоиться о том, что происходит с ней все остальное время, если заключен договор доверительного управления с местной УК. Если собственник не планирует пользоваться купленным жильем сам, он может передать квартиру или виллу в так называемый арендный пул. Специалисты по недвижимости отмечают, что доходность от такой передачи невысока, но это хороший способ сохранения средств.

 

Возврат к списку




Использование материалов возможно только при наличии активной гиперссылки на www.stroika.su



© Журнал «Стройка. Саратовский выпуск» www.stroika.su